Jak obniżyć ceny mieszkań w Polsce? My to wiemy!

Przeludnienie i deficyt mieszkań

Jednym z najbardziej widocznych efektów dotychczasowej polityki mieszkaniowej w Polsce, prowadzonej przez kolejne rządy, jest brak wystarczającej ilości mieszkań, co przekłada się na przeludnienie, najbardziej widoczne w twardych danych.

Różnorodne źródła, w tym raporty rządowe, wskazują, że deficyt mieszkań w Polsce – w zależności od stosowanej metodyki – wynosi od 600 tysięcy do nawet 4 milionów. Ta sytuacja prowadzi do przeludnienia, które w Polsce jest jednym z najpoważniejszych w Europie. Dane Eurostatu z 2020 roku pokazują, że prawie 18% populacji Unii Europejskiej mieszka w zbyt ciasnych warunkach, ale w Polsce ten problem jest znacznie poważniejszy, z wskaźnikiem przeludnienia sięgającym aż 36,9%, co jest ponad dwukrotnie wyższym wskaźnikiem niż średnia europejska.

Według danych Eurostatu statystycznie Polak ma do dyspozycji ok. 29 m² (jest to średnia liczona zarówno dla sporych domów poza miastami, jak i dla niewielkich kawalerek w miastach), podczas gdy średnia w UE wynosi dziś najpewniej około 40-45 m². Średnio na jednego Polaka przypada 1,2 pokoju, natomiast średnia w UE to 1,6 pokoju. Oznacza to, że przeciętny Europejczyk ma do dyspozycji połowę więcej miejsca niż Polak. Dysproporcja jest jeszcze większa, jeśli porównamy się z Danią i Luksemburgiem, gdzie mieszkańcy mają do dyspozycji średnio 60 m², czyli ponad dwa razy więcej niż mieszkańcy Polski.

„Pokolenie gniazdowników”

Problem „gniazdowania” w Polsce, czyli zjawiska, w którym młodzi ludzie w wieku 25-34 lata nadal mieszkają z rodzicami mimo ukończenia edukacji i zdolności do podjęcia pracy, jest poważnym wyzwaniem społecznym. Zgodnie z definicją GUS dotyczy to osób, które pomimo możliwości podjęcia pracy wybierają życie z rodzicami. Badania pokazują, że od 36% do 45% młodych Polaków do 34. roku życia mieszka z rodzicami. To zjawisko jest znacznie bardziej rozpowszechnione w Polsce niż średnia w Unii Europejskiej, która w 2018 roku wynosiła 28,6%.

Główną przyczyną „gniazdowania” są kwestie ekonomiczne. Według GUS 60% osób w tej grupie wiekowej nie ma żadnych dochodów lub zarabia mniej niż minimalna płaca. Co więcej, 65% tych osób to ludzie aktywni zawodowo. Te dane wskazują, że niskie dochody są główną barierą w usamodzielnieniu się młodych Polaków, prowadząc do zjawiska określanego jako „pokolenie gniazdowników”.

Choć część młodych ludzi dobrowolnie wybiera życie z rodzicami z powodów niefinansowych, takich jak opieka nad starszymi członkami rodziny, to główną przyczyną pozostaje trudna sytuacja ekonomiczna, uniemożliwiająca im samodzielne mieszkanie. Ten problem ma znaczący wpływ na demografię kraju, gdyż utrudnienia mieszkaniowe odwlekają decyzje o zakładaniu rodziny. Dane GUS wskazują, że problem ten dotyka w większym stopniu młodych osób mieszkających w mniejszych miejscowościach, gdzie wynagrodzenia są niższe, a rynek pracy trudniejszy.

Dlaczego brakuje mieszkań dla młodych ludzi?

Do znacznego obniżenia liczby nowych inwestycji w ostatnich latach przyczyniły się gwałtowna inflacja, podnoszenie stóp procentowych, zwiększenie rzeczywistego obciążenia podatkowego i rozbudowa aparatu biurokratycznego, która podniosła koszty prowadzenia inwestycji. W porównaniu do danych z tego samego okresu przed marcem 2022 roku odnotowano około 30-procentowy spadek w liczbie wydanych pozwoleń na budowę oraz faktycznie rozpoczętych budów.

Kondycja ekonomiczna, a w szczególności koszty zakupu energii, miały wpływ na gwałtowny wzrost cen materiałów budowlanych. W okresie od 2016 do 2022 roku rynek budowlany doświadczył zmian, które spowodowały wzrost kosztów pozyskiwania środków produkcji, co z kolei wpłynęło na zwiększenie kosztów realizacji projektów przez głównych wykonawców. Jak wynika z „Raportu o kosztach w budownictwie 2016-2022” sporządzonego przez CAS (Contract, Advisory, Services), całkowity wzrost kosztów w budownictwie kubaturowym sięgnął 32,88%. Również znaczące podnoszenie płacy minimalnej na przestrzeni ostatnich lat przyczyniło się do wzrostu kosztów budowy mieszkań.

Wykres nr 1. Zmiana cen grup materiałów dla budownictwa kubaturowego.

Źródło: Puls Nieruchomości – Analizy Nieruchomości, Departament Analiz Ekonomicznych PKO Banku Polskiego S.A., 30 listopada 2022

Niedostateczna ilość dostępnych mieszkań, częściowo związana z nieefektywnością działań administracyjnych, ma znaczący wpływ na utrzymanie przez firmy deweloperskie wysokich marż, co zostało potwierdzone przez samych deweloperów. W roku 2021 dwanaście spółek deweloperskich notowanych na giełdzie zanotowało średnią marżę brutto ze sprzedaży na poziomie 27,7%, czyli o 1,4 punktu procentowego więcej niż w poprzednim roku, przy czym mediana wzrosła o 2 punkty procentowe, osiągając 28,1%. Niektórzy liderzy branży osiągali marże znacznie wyższe, przekraczając 30%. Równocześnie, analiza wzrostu marż brutto u deweloperów koreluje ze wzrostem cen mieszkań, na przykład w Warszawie. Średnia marża deweloperska wynosi około 150 tysięcy złotych brutto na jedno sprzedane mieszkanie.

Według indeksu Property Index, na zakup mieszkania o powierzchni 70 m² w Polsce potrzeba średnio 7,8 rocznych pensji brutto. W porównaniu, w krajach takich jak Dania, Portugalia, Belgia i Norwegia, na zakup mieszkania wystarczy odłożyć od 4 do 6 rocznych wynagrodzeń brutto. Najkorzystniejsza sytuacja jest w Irlandii, gdzie nabycie standardowego mieszkania wymaga zaledwie 3,1-krotności średniego rocznego wynagrodzenia.

W Warszawie znajdują się liczne nieużytki, które mogłyby zostać przekształcone na działki pod budownictwo jednorodzinne. Jednak od 2016 roku obowiązują ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi, co znacznie utrudnia ich wykorzystanie pod inwestycje mieszkaniowe. Początkowo wolny obrót dotyczył działek do 0,3 ha, a od 2019 roku do 1 ha.

Wykres nr 2. Udział gruntów rolnych w powierzchni miast.

Źródło: GetHome.pl na podstawie danych Geoportal.pl

Specustawa mieszkaniowa miała na celu ułatwienie wykorzystania terenów rolnych w miastach pod budownictwo, lecz w praktyce nie znalazła szerokiego zastosowania w dużych miastach. Przez to nie przyczyniła się znacząco do zwiększenia podaży nieruchomości na rynku.

Firma doradcza REAS zauważyła, że ograniczenia w dostępie do gruntów w miastach spowodowały wzrost cen działek o 45% w ciągu dwóch lat. Proces nabycia gruntów rolnych pod inwestycje mieszkaniowe jest skomplikowany i kosztowny, wymagając zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Wzrost cen gruntów w miastach wpływa bezpośrednio na ceny mieszkań, co widoczne jest w procentowym udziale kosztu gruntu w cenie końcowej mieszkania.

Wykres nr 3. Udział kosztu gruntu w koszcie budowy na koniec 1 połowy lat 2020-2021

Źródło: redNet Consulting; PKO Bank Polski

Od 2014 roku obserwujemy stopniowy, lecz znaczący wzrost wymagań dotyczących efektywności energetycznej w nowych inwestycjach budowlanych. To spowodowało wzrost kosztów budowy mieszkań – eksperci z branży budowlanej oceniają ten wzrost na około 30%. Szczególnie od stycznia 2021 roku, wprowadzone zmiany, takie jak lepsze ocieplenie stropów i ścian zewnętrznych, zwiększyły koszty budowy o 3-5%, a według niektórych specjalistów nawet o kilkanaście procent. Rygorystyczne warunki techniczne sprawiają, że nowoczesne rozwiązania, jak kondensacyjne kotły gazowe czy pompy ciepła, często nie spełniają tych standardów.

Ceny mieszkań w Polsce są częściowo determinowane przez długi i złożony proces inwestycyjny, zwłaszcza przy budowie budynków wielorodzinnych. Przedstawiciele branży deweloperskiej wskazują, że proces ten zamiast trwać standardowe 2-3 lata, może wydłużyć się nawet do 5 lat. Uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, niezbędnych do rozpoczęcia inwestycji, jest procedurą czasochłonną i kosztowną. Dodatkowo, zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, uzyskanie pozwolenia wodno-prawnego i decyzji środowiskowych zajmuje od roku do dwóch lat.

Problemem jest również fakt, że tylko 1/3 powierzchni Polski jest objęta miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Przykładowo w Rzeszowie tylko około 17% powierzchni miasta jest objęte takimi planami.

Wykres nr 4. Odsetek pokrycia powierzchni miast miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.

Źródło: GetHome.pl

Dodatkowo, rozwój sektora mieszkaniowego w Polsce jest hamowany przez wysokie koszty kredytów hipotecznych. W Polsce średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi 9,07%, co jest jednym z najwyższych wskaźników w Unii Europejskiej, znacznie przewyższając stawki w takich krajach jak Francja (1,7%), Hiszpania (2,22%) czy Włochy (2,26%). Decyzje Rady Polityki Pieniężnej o podnoszeniu stóp procentowych w odpowiedzi na inflację, która w lutym 2023 roku przekroczyła 18%, dodatkowo wpłynęły na wzrost kosztów kredytowania. Kredyty hipoteczne są szczególnie obciążające dla młodych osób, dla których stanowią główny wydatek gospodarstwa domowego.

Skuteczność programów rządowych

W obliczu kryzysu na rynku mieszkaniowym, dotychczasowe rządy nie zdołały znaleźć skutecznego rozwiązania, głównie z powodu błędnego zakładania, że kluczowe jest stymulowanie popytu, a nie zwiększanie podaży mieszkań.

W latach 2007-2013 realizowany był program „Rodzina na Swoim”, w którym rząd dopłacał połowę odsetek od kredytu przez pierwsze 8 lat kredytowania. Udzielono 181,5 tys. kredytów o wartości 32,9 mld zł, z czego około 55% przeznaczono na rynek wtórny. Program ten nie przyczynił się istotnie do zmniejszenia deficytu mieszkaniowego i stanowił 11,4% wszystkich kredytów mieszkaniowych w latach 2007-2012. Wybudowano około 81 tys. mieszkań/domów jednorodzinnych, a koszt dla budżetu państwa wyniósł około 8 mld zł. Po 8 latach wielu kredytobiorców doświadczyło skokowego wzrostu raty kredytu, nawet o 60%, przy niezmienionej sytuacji finansowej.

Według ekspertów, system dopłat do wkładu własnego wspierał głównie banki i utrzymywał sztucznie wysokie stawki na lokalnych rynkach mieszkań. Pomimo korzystania z programu przez wielu beneficjentów, analizy wskazują, że większość z nich mogła uzyskać kredyt mieszkaniowy bez wsparcia publicznego, przy czym ponad 70% pomocy trafiło do osób bezdzietnych. Całkowity koszt programu oszacowano na około 3 miliardy złotych.

Łączny koszt programów „Mieszkanie dla Młodych” i wcześniejszego „Rodzina na Swoim” wyniósł około 11 miliardów złotych, co przekłada się na około 550 złotych na podatnika. Programy te nie rozwiązały systemowo problemu kryzysu mieszkaniowego, tworząc duże nierówności w dostępie do środków publicznych oraz stymulując popyt, co przyczyniło się do wzrostu cen mieszkań.

Ostatnie lata przyniosły nowe inicjatywy rządu PiS, powracające do polityki centralnego planowania, gdzie państwo pełniło rolę dewelopera. Jednak realizacja programu „Mieszkanie Plus” nie spełniła oczekiwań – z zapowiadanych 100 tysięcy mieszkań oddano do użytku tylko nieco ponad 19 tysięcy. Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” również okazał się nieefektywny, z zaledwie 329 beneficjentami do końca 2022 roku.

Takie podejście nie rozwiązuje kluczowych problemów rynku mieszkaniowego, a głównym beneficjentem wydają się być sektor bankowy i deweloperzy, szczególnie w obliczu kryzysu związanego z wysoką inflacją i podwyżkami stóp procentowych przez NBP.

Propozycje wyjścia z kryzysu – konieczne zmiany prawne

Biorąc pod uwagę szczegółową analizę sytuacji na rynku mieszkaniowym, główną przeszkodą jest ograniczona ilość dostępnych mieszkań, czyli ich podaż. To głównie wynika z rosnących kosztów realizacji projektów mieszkaniowych, zarówno przez deweloperów, jak i inwestorów prywatnych. Aby zwiększyć podaż mieszkań, obniżyć ich ceny i poprawić dostępność, niezbędne jest wprowadzenie spójnych zmian legislacyjnych we wszystkich obszarach, które wpływają na ogólną wartość kosztów budowlanych.

Pierwszym kluczowym obszarem jest obniżenie kosztów zakupu gruntów do realizacji inwestycji mieszkaniowych. Aby zredukować koszty gruntów, szczególnie w obszarach miejskich, kluczowe jest podjęcie środków mających na celu zwiększenie dostępności terenów pod inwestycje mieszkaniowe. Uwzględniając fakt, że znaczną część obszarów miejskich zajmują grunty rolne, istotne wydaje się usunięcie przeszkód prawnych i administracyjnych, a także obniżenie opłat związanych z przekształcaniem gruntów rolnych na tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową.

Należy zacząć od pełnego uwolnienia rynku nieruchomości rolnych w obszarach miejskich, umożliwiając właścicielom ziemi rolnej ich sprzedaż pod inwestycje mieszkaniowe bez zbędnych ograniczeń. Ważnym krokiem jest również eliminacja obowiązujących przepisów wymagających zezwoleń na wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej.

Równie istotna jest zmiana w podejściu do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Gminy powinny być zobowiązane do aktualizacji tych planów, szczególnie w kontekście gruntów rolnych z przypisanym przeznaczeniem rolniczym. Warto również rozważyć wprowadzenie zachęt finansowych dla samorządów, które aktywnie pracują nad swoimi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, w tym zwiększenie ich udziału w dochodach z PIT. Kolejnym krokiem jest ułatwienie przekształcania gruntów handlowych i usługowych na tereny pod zabudowę mieszkaniową. Dodatkowo, powinno dojść do likwidacji wysokich opłat związanych z wyłączeniem gruntów rolnych z produkcji rolniczej, które mogą sięgać nawet 874 350 zł/ha.

Na koniec, warto wprowadzić program zachęt dla samorządów, aby wykorzystywały możliwości oferowane przez ustawę „lokal za grunt”. Taki program mógłby przyczynić się do uwolnienia nieruchomości należących do samorządów, jednocześnie zwiększając zasób lokali komunalnych.

Wprowadzone zmiany mają kluczowe znaczenie dla kształtowania urbanistycznego miast. Poprzez skoncentrowanie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej w granicach miast, te zmiany przyczyniają się do przeciwdziałania zjawisku znanemu jako „urban sprawl”, czyli rozlewania się miast. Proponowana reforma przyczyni się do pozytywnego skutku ograniczania niekontrolowanego rozprzestrzeniania się obszarów miejskich, co prowadzi do rozmycia granic miast i zwiększenia odległości między różnymi częściami aglomeracji.

Aby zmniejszyć koszty budowy domów i mieszkań, konieczne są środki zmniejszające cenę materiałów budowlanych. Kluczowe są tutaj działania obniżające koszty produkcji, takie jak zmniejszenie wydatków na pracę i energię potrzebną do wytwarzania materiałów. Ważne jest również wprowadzenie uproszczonych i niskich podatków od handlu materiałami budowlanymi. W tym zakresie konieczne do rozważenia jest przeciwdziałanie niekorzystnym zmianom w przepisach unijnych dotyczących restrykcyjnej polityki klimatycznej. Konieczne wydają się modyfikację systemu ETS oraz odrzucenie cła węglowego CBAM, które spowoduje wzrost cen kluczowych dla inwestycji budowlanych materiałów (np. stali).

W ostatnich latach w Polsce obserwujemy znaczące zaostrzenie norm dotyczących budownictwa, szczególnie w aspekcie charakterystyki energetycznej domów i mieszkań. Te zmiany, choć mają na celu promowanie energooszczędności, wiążą się z wysokimi kosztami dla inwestorów. Obecnie państwo przymusza obywateli do stosowania rozwiązań energooszczędnych, nie zawsze ekonomicznie uzasadnionych, co znacząco podnosi koszty inwestycji mieszkaniowych. W odpowiedzi na to, zaproponowano liberalizację przepisów, co ma obniżyć koszty realizacji inwestycji o co najmniej 9%. Kluczowe zmiany dotyczą między innymi podniesienia maksymalnej wartości wskaźnika Ep, co daje inwestorom większą swobodę w doborze projektów i planowaniu kosztów. W efekcie, może to oznaczać rezygnację z wymogu montażu wentylacji mechanicznej z rekuperacją czy swobodę wyboru źródła energii, co przekłada się na oszczędności rzędu dziesiątek tysięcy złotych.

Również w zakresie izolacji cieplnej proponuje się zmiany, mające na celu dostosowanie polskich standardów do realiów naszego klimatu, zbliżając je do norm obowiązujących w innych krajach regionu, zamiast do rygorystycznych standardów skandynawskich. Proponowane zmiany polegają na podniesieniu maksymalnych wartości współczynnika przenikania ciepła Uc dla ścian, dachów, okien i drzwi. To pozwoli na większą elastyczność przy wyborze materiałów izolacyjnych i typów okien, co również przyczyni się do oszczędności na etapie budowy.

Proponowana systemowa zmiana podejścia do warunków technicznych w budownictwie ma na celu ograniczenie przepisów prawa do niezbędnych regulacji dotyczących zagospodarowania, bezpieczeństwa konstrukcyjnego, przeciwpożarowego, użytkowania i ochrony przed czynnikami zewnętrznymi. Pozostałe aspekty będą kierowane przez normy techniczne, co zapewni większą elastyczność inwestorom, architektom i projektantom. Ma to na celu lepsze dostosowanie się do bieżącej wiedzy technicznej, dostępności materiałów oraz specyfiki konkretnych inwestycji.

Wśród kluczowych zmian znajduje się eliminacja wymogu uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla inwestycji mieszkaniowych w obszarach z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ograniczenie roli organizacji ekologicznych w procesie blokowania inwestycji mieszkaniowych, doprecyzowanie definicji „wskaźnika intensywności zabudowy” oraz urealnienie stawki składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, obciążającej nabywców lokali na rynku pierwotnym. Te zmiany mają na celu uproszczenie procesu inwestycyjnego w budownictwie mieszkaniowym, zmniejszenie biurokracji i dostosowanie przepisów do realnych potrzeb rynku.

Również w zakresie podatkowym z uwagi na duże koszty nabywania domów i mieszkań, które mają fundamentalne znaczenie społeczne, w tym demograficzne, konieczne jest obniżenie podatków. Zasadne jest obniżenie podatku VAT od nabywania nieruchomości na rynku pierwotnym z 8% do 5% oraz likwidacja podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) od nabywania nieruchomości na rynku wtórnym (obecnie to 2%). W celu ograniczenia nabywania nieruchomości na cele inwestycyjne, a nie mieszkaniowe, możliwe jest wprowadzenie rozwiązania ograniczającego i likwidującego podatki od np. jednej nieruchomości przeznaczanej na własne cele mieszkaniowe (co najmniej na okres 5 lat). Obecna sytuacja, w której państwo poprzez system podatkowy nie ułatwia obywatelom nabywania mieszkań jest wątpliwa konstytucyjne (art. 75 Konstytucji RP – „Władze publiczne (…) popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania”).

Podsumowanie

W Polsce rynek mieszkaniowy zmaga się z poważnymi wyzwaniami, takimi jak deficyt mieszkań i trudności młodych ludzi w usamodzielnieniu się. Zjawisko „gniazdowania”, czyli mieszkania młodych dorosłych z rodzicami z powodów ekonomicznych, jest znaczące. Ceny mieszkań są wysokie, a dostęp do kredytów hipotecznych ograniczony, co dodatkowo potęguje problem. Skomplikowane prawo budowlane i procesy biurokratyczne zwiększają koszty inwestycji, podczas gdy unijne regulacje dotyczące efektywności energetycznej podnoszą koszty budowy. Dotychczasowe rządowe programy mieszkaniowe stymulowały popyt, przez co podnosiły ceny „pompując” bańkę na rynku mieszkaniowym. Ponadto były skierowane do wybranych i nie przyczyniły się do poprawy sytuacji młodych ludzi na rynku mieszkaniowym. Kryzys na rynku mieszkaniowym i niewielka dostępność mieszkań dla młodych wpływa negatywnie na demografię. Aby poprawić dostępność mieszkań, konieczne są reformy, które uwzględniają obniżenie kosztów budowy, uproszczenie przepisów oraz zmiany w polityce kredytowej. Kluczowym elementem jest również zwiększenie podaży mieszkań poprzez ułatwienie dostępu do gruntów i zmniejszenie biurokracji. Propozycje te mają na celu zmniejszenie biurokracji, obniżenie kosztów inwestycji, co wpłynie na zwiększenie podaży mieszkań.