Ochrona właścicieli wynajmowanych mieszkań

Kto w Polsce wynajmuje lokale? Kilka słów o rynku najmu

Fundusze inwestycyjne posiadają relatywnie niewielką ilość lokali do wynajęcia, koncentrując swoją działalność głównie w dużych miastach. Posiadają one około 8,5 tysiąca mieszkań, podczas gdy ogólna liczba mieszkań dostępnych na wynajem oscyluje w granicach od 1,2 do 1,4 miliona.

Większość osób wynajmujących mieszkania wynajmuje tylko jeden lokal, który wcześniej służył jako ich miejsce zamieszkania. Według danych za drugi kwartał 2022 przedstawionych przez Politykę Insight oraz otodom.pl aż 86% wynajmujących dysponuje tylko jednym mieszkaniem na wynajem. Często są to osoby starsze. Co więcej, zaledwie 14% wynajmujących zakupiło nieruchomość wyłącznie pod inwestycję. Wiele osób stało się wynajmującymi, gdy zmieniały swoje miejsce zamieszkania, na przykład przeprowadzając się do innego lokalu. Około 15% osób, które wynajmują mieszkanie, samo mieszka w innym wynajmowanym lokalu. Z kolei 8% mieszka w mieszkaniu spółdzielczym lokatorskim, a kolejne 6% w mieszkaniu komunalnym. Jedynie 71% osób wynajmujących mieszkanie mieszka w nieruchomości własnej, co jest niższym odsetkiem niż średnia dla ogółu Polaków.

Z powyższych danych wynika, że większość wynajmujących to nie są profesjonalni inwestorzy z wieloma nieruchomościami, lecz osoby, dla których wynajem jednego mieszkania jest dodatkowym, często niewielkim źródłem dochodu. Część z nich wykorzystuje te dochody na pokrycie własnych potrzeb mieszkaniowych. Różny jest też terytorialny rozkład rynku najmu: w większych miastach inwestorów posiadającej kilka lokali jest więcej, natomiast w mniejszych ośrodkach dominują wynajmujący posiadający jeden lokal na wynajem.

W związku z tymi danymi przedstawiany w lewicowych mediach wizerunek wynajmującego jako osoby nadmiernie bogatej, która dorobiła się majątku w nieuczciwy sposób, jest nieuprawnione.

Obecny stan prawny – nadmierna ochrona lokatorów

Kwestie związane z najmem lokali mieszkalnych reguluje obecnie ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Z ustawy oraz przepisów prawa cywilnego wynika, że w przypadku zaległości w zapłacie czynszu i braku opuszczenia lokalu przez najemcę, właściciela lokalu czeka bardzo długi i skomplikowany proces odzyskania mieszkania trwający nawet kilka lat. Cały proces to konieczność realizowania poszczególnych elementów kosztownej procedury, na którą składa się m.in. wypowiedzenie, postępowanie w I instancji, następnie postępowanie w II instancji, uzyskanie klauzuli wykonalności, egzekucja wyroku eksmisyjnego (o ile w ogóle okaże się to możliwe).

Dodatkowy problem dla właścicieli mieszkań stworzyła nowelizacja kodeksu postępowania cywilnego, która weszła w życie 21 kwietnia 2019 r. Przed nowelizacją, gdy najemcy nie przysługiwało prawo do lokalu socjalnego, komornik wykonując nakaz opróżnienia lokalu mógł przenieść dłużnika np. do schroniska lub noclegowni, nawet jeżeli gmina w terminie sześciu miesięcy nie znalazła takiej osobie tymczasowego pomieszczenia. W nowym stanie prawnym nie ma już określonego terminu dla gminy na znalezienie lokalu zastępczego. Oznacza to, że dłużnik ma prawo zamieszkiwać w lokalu dopóty, dopóki gmina nie zapewni mu lokalu zastępczego, a gmina nie ma granicznego terminu na dokonanie tej czynności. Powoduje to sytuacje, w której gmina nie znajduje lokalu tymczasowego nawet przez kilka lat. W tym czasie dłużnik dalej zamieszkuje lokal i dalej nie płaci. Nie płaci również gmina, która nie wywiązuje się ze swojego obowiązku znalezienia lokalu tymczasowego. Właściciel lokalu ma w tej sytuacji prawo do odszkodowania od gminy, jednak wymaga to rozpoczęcia kolejnego procesu sądowego, poniesienia kosztów postępowania i kolejne lata procesu, którego rezultat jest niepewny. Przepisy są skonstruowane w ten sposób, że właściciel mógłby nigdy nie odzyskać posiadania lokalu, nawet w sytuacji, w której sam nie miałby gdzie mieszkać.

Nadmierna ochrona lokatorów doprowadziła do paradoksalnej sytuacji, a mianowicie z osobami podlegającymi szczególnej ustawowej ochronie wynajmujący nie chcą zawierać umów z obawy o trudność w odzyskaniu mieszkania, nawet w przypadku uzyskania prawomocnego wyroku nakazującego byłemu najemcy opróżnienie lokalu. Niechęć do wynajmowania młodym rodzicom, samotnym matkom czy też osobom niepełnosprawnym przez ekspertów rynku nieruchomości jest określana jako poważny problem społeczny i masowe zjawisko.  Ustawa o ochronie praw lokatorów i inne przepisy chroniące prawa lokatorów stanowią obecnie jeden z zasadniczych problemów dla potencjalnie uczciwych najemców.

Kierunek reformy – ochrona własności

W ocenie Autora analizy konieczna jest reforma przepisów prawa regulujących stosunek najmu, której celem będzie zwiększenie ochrony własności. Jednocześnie, de lege ferenda konieczne jest stworzenie takiej regulacji, która skutecznie będzie chronić uczciwych najemców, natomiast pozwoli wynajmującemu na szybkie i nieskomplikowane odzyskanie własności lokalu. Jak wynika z wyżej przedstawionych danych, wynajmujący to bardzo często nie jest podmiot dominujący nad najemcą, stąd też nie ma uzasadnienia dla dalszego uprzywilejowania najemców. Aby proponowane nowe regulacje nie były dolegliwe dla uczciwych najemców, konieczne jest skoncentrowanie się na uproszczeniu postępowania o nakazanie opróżnienia lokalu przez lokatorów nieuiszczających czynszu oraz pozostających w lokalu po rozwiązaniu umowy najmu.

Proponowany przebieg takiego postępowania mógłby modelowo wyglądać następująco:

1.  W przypadku umów najmu lokalu zawartych na czas określony lokator obowiązany jest do opróżnienia lokalu wraz z upływem okresu, na który została zawarta umowa. W przypadku umów najmu lokalu zawartych na czas nieokreślony wypowiedzenie następuje po upływie okresu wypowiedzenia wynikającego z umowy. W przypadku braku uregulowania w umowie okresu wypowiedzenia z mocy prawa stosuje się okres trzymiesięczny. Właściciel lokalu może w każdym wypadku wypowiedzieć umowę najmu z 14 dniowym okresem wypowiedzenia, jeżeli lokator pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu za co najmniej jeden pełny okres. W przypadku dokonania zaległych płatności w okresie wypowiedzenia, wypowiedzenie uznaje się za bezskuteczne, a umowa kontynuowana jest na dotychczasowych zasadach. Jednak w sytuacji ponownego wypowiedzenia z powodu zaległości, uiszczenie zaległych płatności w okresie wypowiedzenia nie powoduje bezskuteczności wypowiedzenia.

2.  W przypadku, gdy były najemca zajmuje lokal bezumownie po rozwiązaniu umowy, właściciel lokalu (lub osoba działająca w imieniu i na rzecz właściciela) może wystąpić z wnioskiem o opróżnienie lokalu do komornika sądowego właściwego dla egzekucji z nieruchomości. Wniosek składany jest na prostym, jednostronicowym formularzu urzędowym (analogiczny jak w UK). Odpis wniosku należy doręczyć byłemu lokatorowi.

3.  Były lokator po otrzymaniu wniosku o wydanie nakazu opróżnienia lokalu, jeżeli zachodzą przesłanki do uzyskania prawa do lokalu socjalnego, składa podanie do gminy miejsca zamieszkania o wydanie decyzji administracyjnej przyznającej prawo do lokalu socjalnego. Przepisy art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. stosuje się odpowiednio. Gmina wydaje ww. decyzje bez zbędnej zwłoki, nie później niż w terminie 30 dni, z możliwością jednokrotnego przedłużenia o kolejne 30 dni.

4.  Po otrzymaniu wniosku o opróżnienie lokalu, komornik sądowy weryfikuje wniosek oraz załączone dokumenty, w szczególności legitymację po stronie wnioskodawcy oraz istnienie podstaw prawnych i faktycznych do wypowiedzenia umowy najmu oraz upływ terminu wypowiedzenia. Komornik sądowy w terminie 7 dni weryfikuje wniosek i załączone dokumenty pod względem formalnym. Jeżeli wniosek zawiera braki formalne, komornik sądowy wzywa właściciela do uzupełnienia braków formalnych w terminie 7 dni.

5.  Jeżeli wniosek i załączone dokumenty:

a) nie budzą wątpliwości, komornik sądowy wydaje w ciągu 14 dni postanowienie o nakazie opróżnienia lokalu wskazując termin dobrowolnego opróżnienia lokalu;

b) budzą wątpliwości, komornik sądowy wydaje postanowienie o odmowie wydania postanowienia o nakazie opóźnienia lokalu, który przekazuje wnioskodawcy wraz z pouczeniem o możliwości wystąpienia na drogę sądową.

6.  Komornik sądowy doręcza sądowi postanowienie o nakazie opróżnienia lokalu. W przypadku uznania przez sąd, że postanowienie komornika sadowego odpowiada przepisom prawa zatwierdza postanowienie w terminie 30 dni. Jeżeli stwierdza, że jest niezgodne z przepisami prawa, przekazuje postanowienie o odmowie zatwierdzenia właścicielowi z pouczeniem o możliwości wystąpienia na drogę sądową.

7.  Po otrzymaniu zatwierdzonego postanowienia o nakazie opróżnienia lokalu, były lokator, jeżeli nie zgadza się z treścią postanowienia, może założyć zażalenie na postanowienie w terminie 7 dni. Sąd II instancji w terminie 30 dni rozpatruje zażalenie na posiedzeniu niejawnym i doręcza postanowienie stronom.

8.  Jeżeli sąd utrzyma w mocy wydane przez komornika sądowego postanowienie o opróżnieniu lokalu, po jego uprawomocnieniu, komornik sądowy przeprowadza w terminie 14 dni opóźnienie lokalu stosując odpowiednio art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego tj., jeżeli były lokator uzyskał prawo do lokalu socjalnego to eksmisja przeprowadzana jest do tego lokalu; jeżeli nie, to eksmisja przeprowadzana jest do noclegowni wskazanej przez gminę.

Łączny czas postępowania o opóźnienie lokalu: maksymalnie 3 miesiące (w przypadku skorzystania z byłego lokatora z postępowania zażaleniowego).